L’année 2009 : L’effet essuie-glace

-10, -20, -30%… Le marché immobilier aura vu en 2009 se succéder les prévisions d’effondrement des prix plus alarmistes les unes que les autres. Il est vrai que la fin de l’année 2008 avait de quoi inquiéter les vendeurs et faire sourire les acquéreurs : à cause du coup de frein brutal donné par les banques à la délivrance de crédits, les souscripteurs d’un prêt relais se sont vus contraints et forcés d’accepter des baisses significatives. Les acheteurs à l’affût de la « bonne affaire » ont alors profité du mouvement de panique pour négocier à la hussarde.

Panique certes, mais sans lendemain : jusqu’à fin mars 2009, les biens mis en vente depuis plusieurs mois ont trouvé preneur tandis que, simultanément, les propositions de vendeurs se raréfiaient, entraînant de fait un assèchement des stocks des biens à vendre. Le mouvement de baisse des prix s’est alors enrayé.

Puis, le mois d’avril a vu le marché repartir : les amendements à la loi Scellier, les taux d’intérêt bas, la bonne volonté retrouvée des banques… la conjugaison de tous ces facteurs a permis aux acheteurs de retrouver le chemin des agences.

Là, une grande surprise les attendait : peu d’offres sur le marché pour satisfaire leur soif d’immobilier. Les vendeurs attendaient des jours meilleurs. Le curseur a commencé à s’inverser et les opportunistes, les pragmatiques, les calculateurs financiers à déchanter. La baisse se révélait beaucoup plus faible que prévu.

Force est donc de constater qu’elle s’est limitée à -3,5% sur la France à la fin du mois de juin, puis, s’accélérant légèrement en juillet et août, pour terminer à -7,3% à la fin août, période à laquelle l’essuie-glace est reparti dans l’autre sens, les prix amorçant une douce remontée entre +1 et +3%.

Le 31 décembre prochain, la baisse réellement enregistrée durant l’année 2009 s’établira aux alentours de 4,4%, sur la France entière.

Nous sommes donc très loin des -20% ou -30% annoncés à la fin 2008. Ceux qui avaient formulé ces prédictions avaient alors simplement oublié l’une des premières lois de l’économie : « les prix se régularisent en fonction de l’offre et la demande ».

La faiblesse des stocks à vendre enclenche une remontée des prix

Dans notre précédente note de conjoncture, nous évoquions le niveau particulièrement bas du nombre de biens à vendre par agence. En 2009, une agence immobiliere Laforêt située en région ou en Ile-de-France a en moyenne 110 biens en portefeuille, contre 250 dans les années 1991 et une agence Laforêt située à Paris, 20 contre 80 dans les années 1991.

Si l’acheteur se voit proposer un choix restreint, il ne peut pas faire jouer la concurrence et par là même, faire baisser les prix. De fait, depuis le début de septembre 2009, les vendeurs retrouvent une force de négociation qu’ils avaient perdue les 18 mois précédents.

Deux raisons principales à ce très petit nombre de biens à vendre :

– Le marché de l’arbitrage (« vendre pour racheter ») a subi un sérieux coup d’arrêt. Le vendeur potentiel n’ose plus s’engager dans l’acquisition d’un nouveau bien avant d’avoir vendu celui qu’il possède. La chaîne qui fonctionnait grâce aux prêts relais est donc bloquée : à cause des annonces alarmistes, les vendeurs sont majoritairement rétifs à prendre ce risque. Même si les banques constatent un léger mieux, le marché du prêt relais reste au point mort.

– Le coût d’un déménagement a toujours été élevé. Dans les périodes d’instabilité que nous vivons, les ménages préfèrent attendre et épargner, plutôt que d’engager des dépenses considérées comme un luxe.

Classiquement les projets naissent dans les cerveaux en l’absence d’inquiétude et de stress. L’insécurité, réelle ou imaginée, ne favorise pas les rêves. En 2009, la principale caractéristique des consommateurs est le pragmatisme. Ils recherchent l’opportunité, pas le coup de cœur.

Considérant, à juste raison d’ailleurs, que les risques de baisse significative de l’immobilier sont faibles à court terme, ils préfèrent rester dans l’appartement ou la maison qu’ils occupent, en attendant des jours meilleurs avant d’envisager l’achat d’un nouveau logement, plus grand ou plus confortable.

Les seuls biens qui font aujourd’hui l’objet de transactions actives sont les appartements et les maisons de petite surface. Leurs acquéreurs se recrutent principalement parmi les primo-accédants, très motivés pour devenir propriétaires.

La remontée des prix est-elle durable ?

Nous devons relativiser l’effort financier pour l’acquéreur de cette légère remontée des prix.

L’acheteur de novembre 2009 paiera le même prix que l’acheteur de mars 2009 pour une valeur moyenne de 200 000 €.

Le volume des ventes en 2009 reste à un niveau très faible : seules 480 000 ventes auront été enregistrées à la fin de l’année dans l’ancien, alors que, dans les meilleures années, le volume atteignait 700 000 ventes.

Si la pierre « valeur sûre » n’est pas remise en cause (au contraire elle représente pour les jeunes générations le seul moyen de lutter contre la fragilité de nos économies), la crainte du chômage et l’inquiétude des lendemains qui déchantent ne sont compensées que par l’attractivité – réelle – des taux d’intérêt descendus en dessous de 4%.

L’année 2010 ne verra sans doute pas une forte amélioration de la situation en termes de volumes de ventes – le chiffre de 520 000 ne sera probablement pas dépassé – et les prix resteront stables. Certaines régions et certains biens enregistreront des mouvements de baisse et de hausse plus ou moins accentués en fonction de l’offre et de la demande.

Des acquéreurs peu nombreux mais volontaires

Les acquéreurs sont de retour mais leur nombre n’est pas encore revenu à son niveau moyen de la décennie précédente. Il est toutefois supérieur de 40% par rapport au niveau le plus bas d’il y a un an. 38% de ces acquéreurs sont des primo-accédants qui ont plus de facilités pour obtenir des crédits ; leur budget moyen est de 160 000 €.

Les familles n’hésitent pas à mettre la main au portefeuille pour aider à ce premier achat.

La vraie fluidité du marché passe par une relance de l’économie

L’attrait pour l’immobilier reste intact mais la vraie relance se fera en douceur, avec un cycle lent. Si, pour la plupart des générations, l’avenir passe par acheter son « chez-soi », s’endetter sur 20 ou 25 ans suppose une capacité de confiance en l’avenir. Dans les esprits, la reprise économique est encore trop incertaine pour que l’accélération des transactions se produise immédiatement.

Les mesures fiscales d’aide à la pierre, comme la loi Scellier, le taux à prêt zéro ou le pass-foncier, sont des artifices. Comme la prime à la casse, elles viennent en aide aux « professionnels de la profession », en comblant des moments de baisse d’un marché mais leur effet de courroie d’entraînement du marché est limité.

Il faudra attendre 2011, voire 2012, pour que l’économie retrouve un rythme de croissance acceptable. Il est donc peu probable que le marché immobilier revienne lui aussi à la normale avant cette échéance. Pour qu’il reparte vraiment, des mesures concrètes doivent soutenir la primo-accession, notamment la mise en place de taux bonifiés plus attractifs. Le gouvernement serait également inspiré d’intervenir pour dégeler la « seconde-accession » en cherchant les moyens de sécuriser le crédit relais.
Pour plus d’informations, consultez le site Internet de Laforêt Immobilier.