Suivant la tendance du taux de rendement de l’OAT 10 depuis avril 2011, la plupart des courtiers en crédit s’attendaient à une baisse des taux de prêt immobilier début septembre. Il n’en est rien, les banques ne semblant pas décidées à baisser leurs barèmes. D’après le magazine Challenges, cela représente une économie de 15 milliards d’euros pour les établissements prêteurs. Tentative d’explications…

Les spécialistes du secteur, et notamment les courtiers en prêt immobilier, étaient unanimes fin août : les taux de prêt immobilier allaient devaient légèrement baisser à la rentrée. Les Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans (OAT 10) avaient en effet enregistré une forte baisse depuis le mois d’avril, de l’ordre de 0,8 point. Baisse qui aurait du être répercutée, au moins en partie, sur les taux immobiliers…

Il s’avère que cela n’a pas été le cas. À part quelques rares baisses isolées, de l’ordre de 0,10 point, les barèmes des taux de prêt immobilier des banques sont globalement restés stables. La tendance des taux de rendement de l’OAT 10 s’est pourtant confirmée ces dernières semaines, en restant très nettement sous les 3% (2,82% le 2 septembre 2011).

15 milliards de recettes supplémentaires ?

L’effet est mathématique : les marges des banques ont fortement augmenté. Pour Eric Treguier journaliste au magazine Challenges, les établissements de crédit immobilier auraient encaissé 15 milliards d’euros de recettes supplémentaires. Pour arriver à ce chiffre colossal, le journaliste a calculé ce qu’aurait du être la courbe des taux ces derniers mois si la baisse de l’OAT 10 avait été répercutée, avec un volume de nouveaux crédits immobiliers estimé à 175 milliards d’euros.

Au second semestre 2010, les banques avaient pourtant baissé leurs taux de manière importante lorsque l’OAT 10 avait atteint un plus-bas historique. Pourquoi les mêmes causes ne produisent-elles pas les mêmes effets aujourd’hui ? Parce qu’il semble que la politique commerciale des banques ait changé. L’an dernier, elles cherchaient absolument à attirer de nouveaux clients, le prêt immobilier constituant un excellent produit d’appel. Aujourd’hui, elles semblent en recherche de liquidités afin de se mettre en conformité avec Bâle III.

L’effet Bâle III

Tout d’abord, les banques ne s’alignent plus seulement sur l’OAT 10 ans pour fixer leurs taux de prêt immobilier. Elles se financent également à court terme (Euribor), y compris pour les taux fixes. Or ces taux à court terme ont plutôt stagné ces 6 derniers mois, atténuant l’effet de la baisse de l’OAT 10 ans.

Au-delà de cela, pourquoi une telle frilosité de la part des banques ? Les incertitudes persistantes sur la dette de certains pays de la zone Euro poussent les banques à anticiper de nouvelles difficultés en se constituant des réserves. La directrice générale du FMI Christine Lagarde les y incite d’ailleurs : elle appelle à un renforcement rapide des fonds propres des banques européennes, de l’ordre de 200 milliards, « pour éviter une contagion ».

De manière moins conjoncturelle, les banques sont également obligées de respecter les dispositions de l’accord Bâle III. Pour cela, il leur faut augmenter leur ratio de fonds propres, et donc leurs marges pour disposer de davantage de liquidités par rapport au volume de crédit accordé.

Conjointement, les objectifs des banques en termes de crédit immobilier pour 2011 semblent beaucoup plus faibles que pour 2010. D’où une politique commerciale moins agressive et des taux moins compétitifs. Cela se retrouve notamment par des écarts plus importants qu’auparavant entre les taux d’emprunt proposés par les établissements bancaires.

Le meilleur moyen pour dénicher les meilleurs taux parmi ces prêteurs reste encore de passer par un courtier immobilier. Nous notons toutefois que les taux de prêt immobilier pratiqués actuellement restent raisonnables par rapport à ceux des dernières années surtout si on peut bénéficier du PTZ Plus.