La note de la dette des États-Unis a été dégradée, les marchés boursiers se sont affolés… Le climat financier mondial a provoqué une chute spectaculaire des taux OAT 10 ans : -0.30% en 2 semaines et -0.90% en 4 mois. Est-ce le signe d’une prochaine baisse des taux d’emprunt immobilier ?

Les taux se détendent…

Fin 2010, les taux de crédit immobilier avaient crevé le plancher pour une raison financière bien simple : le taux de rendement des obligations d’état françaises (OAT 10 ans) était alors à son plus bas niveau d’après-guerre. Ces placements très sûrs, puisque garantis par l’État, présentaient en effet une forte attractivité du fait des incertitudes sur les marchés boursiers.

Par la suite, le taux de l’OAT 10 ans est reparti à la hausse fin 2010, entraînant avec lui les taux immobiliers. Mais à la mi-avril l’OAT 10 ans s’est stabilisée puis a entamé une baisse très régulière, qui s’est fortement accélérée au cours des 2 dernières semaines : de 3,80% le 11 avril, l’indice est passé à 3,22% le 29 juillet, pour atteindre 2,92% au 15 août.

Les raisons d’une baisse aussi spectaculaire sont encore une fois à chercher dans le climat financier actuel. L’effondrement des places boursières mondiales (-16% en 3 semaines pour le CAC 40) et les incertitudes sur la dette américaine (dégradation de sa note de AAA à AA+ par Standard & Poor’s le 5 août) ont accentué l’aspect « valeur refuge » des obligations d’état allemandes et françaises.

Or ces taux de rendement servent de base aux banques pour calculer les taux fixes qu’elles proposent. Des rendements d’OAT bas signifient donc des taux de prêt immobilier également bas.

La baisse des OAT 10 ans est suffisamment nette depuis suffisamment longtemps pour que les banques la répercutent dans les semaines qui viennent. On devrait donc retrouver des conditions de crédit très favorables dès la rentrée.

… et les prix de l’immobilier se tendent

Cette tendance à moyen terme, combinée à d’autres facteurs, laisse supposer un très probable maintien de la hausse des prix immobiliers. Tout d’abord, la pénurie de logements neufs devrait s’accentuer en 2011, tirant les prix vers le haut. Les promoteurs prévoient moins de 100 000 ventes en 2011 (contre 115 000 en 2010). Ensuite, le PTZ Plus a contribué à diminuer le coût du crédit, ce qui s’est traduit par la remontée des prix immobilier, surtout dans le neuf.

Combinés à une probable baisse des taux, ces deux phénomènes devraient empêcher toute baisse des prix de l’immobilier à moyen terme et confirmer le statut de valeur refuge de la pierre.